賃貸不動産経営

賃貸市場5つの背景

1. 高まる賃貸住宅の需要

日本は周知の通り、少子高齢化が進み今後は人口も減少していく為、住宅重要全体としては頭打ちになると予測されております。ところが賃貸住宅に限っては、需要が年々増してきている成長市場ということをご存知ですか?
各社発表の図を見ますと、住宅供給量はここ数年横ばいが続いていますが、内訳では、賃貸と分譲の比率が増え、持ち家の比率が下がっていることが解ります。分譲については賃貸として出回るものも増えてきているので、実質的な賃貸の供給量としては統計以上に増えてきていると言えるでしょう。

2. なぜ賃貸住宅？

分譲・持ち家との比較の中で賃貸住宅が選択される理由は何でしょうか？賃貸住宅を選択する理由をみると、「自由に住み替えたい」「転勤の可能性」といった居住・勤務地の変化（希望を含めて）への対応が大きな動機となっているほか、「ローンを抱えたくない」という経済的な事情も大きな要因になってることが解ります。中でも注目すべきは、「買うより借りる方が得だから」賃貸を選択する居住者が、ここ数年で急激に伸びている点です。これは、以前よりも質の高い物件が、借りやすい値段で賃貸市場に出回るようになった結果、分譲・持ち家に向かうはずの人を減らしていると判断して良いでしょう。つまり、賃貸住宅が、質と価格のバランスによって分譲・持ち家と同列で比較・検討される時代が訪れているのです。

3. 質の時代・賃貸住宅需要

分譲・持ち家と賃貸住宅が比較・検討されるようになった昨今、賃貸住宅経営を成功へ導く1つのカギは、質と価格のバランスです。分譲・持ち家に負けない質の高い賃貸住宅を供給することです。賃貸派が増えている一方で、「将来的な住宅所有の可能性まで捨てたわけではない」という事実を忘れず、質の高い賃貸住宅を提供し、住み続けてもらうこと。頭打ちとなる住宅需要の中で、どれだけの人を賃貸マーケットに取り込むことができるかが、それが今後のビジネスの成否を握っていると言えるのではないでしょうか。

4. 長期的視野で賃貸経営を考える

賃貸経営を始めるにあたっては、「どういう賃貸住宅を作るか」という商品企画や事業計画を長期的な視野で検討することが重要です。
賃貸経営がうまくいくかどうか、その半分以上は計画にかかっていると言っても過言ではありません。
きちんとしたプランを作らずに賃貸住宅を建ててしまった場合には、その後の募集広告やサービスでどんなに頑張っても限界があるのです。
それでは、成功する賃貸住宅を作る為にどのようなアプローチをとっていけば良いのでしょうか？

オーナー自身の目的設定

純粋に賃貸経営の収益最大化が目的なのか、それとも相続や税金に関わるテーマの手段としての賃貸経営なのか、持ち家建築に派生するテーマとしての賃貸経営なのか、まずこの目的を明確にしておくことが重要です。
主軸となる目的をどこに置くかによって、初めのプランも大きく変わってくるはずです。

所与の所属をうまく生かす

物件場所・地域の特性（土地の形状・周辺の建物・道路環境・風向きや採光などの所与の所属）をうまく企画に生かす為に整理します。

顧客（お客様）を想定する

価値が多様化した現代において全ての顧客を満足させる商品の提供することは困難です。生活スタイルもそれぞれですから、住宅に求めるものも異なるのです。数ある想定顧客層の中から、自分がこれから企画・発案し提供する賃貸住宅をどんな層をターゲットにするか決める必要があります。

5. 商品企画の命は差別化にあり

競争激化の時代には他の物件と差別化できる物件であることが重要です。特徴のない物件は居住者のこだわり、嗜好が強まっていく中で競争力を無くしていく方向にあります。差別化する為の特徴は土地、間取り、設備、デザイン、利用用途など様々考えることが可能です。どんなに魅力的な物件であっても、それが一過性のもので、時間の経過と共に陳腐になってしまうようではいけません。価値は長持ちするような仕様の建物を設計することが大切です。具体的には、「時間とともに古ぼけないデザインであること」、「将来的な技術動向を見据えた設備の選択すること」、「経年変化に耐えうる建材であること」などが重要です。価値の長持ちする建物を作れば定期的な修繕やリフォームにかかる費用を低減させることができます。建築コストを試算ずる際には、単に初期の費用（建築コスト）が高いか安いかでなく、長期的視野で発生するコストと収支を試算していく姿勢が必要です。
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